浅析借名买房所有权归属问题
——以商品房为例
摘要：因为政策和现实的种种原因，当前借名买房现象盛行，但是对于借名房屋的所有钱归属问题，但是缺乏系统的法律制度和政策导向使得学术界中观点难以统一，实践中也没有确定的评判标准，造成一定程度的混乱。近年来理论和实务界对此进行了深入地探讨并取得了丰硕的成果。本文在对这些成果进行系统总结的基础上，简要评析了总体研究现状，并指出当前亟待进行深入研究的问题，以期为该领域进行进一步研究提供参考。
关键词：借名买房；所有权；借名协议；购房合同；效力
- 文献综述
随着当代社会发展，“遏制房价过快上涨，解决居民住房问题”逐渐成为国家政策的重点。随着“限购令”以及其他一些限制购房政策的出台，出现了“借名买房”现象。所谓借名买房是指当事人一方(借名人)经他方(出名人)同意，以出名人名义买房并登记，且房屋归属于借名人一方的新型不动产交易类型。尽管双方订有借名买房协议，但该协议的效力有待认定；依该协议而借名订立的买房合同，效力亦不甚明确。同时，当事人虽然有约定房屋归属于借名人但毕竟房屋的登记名义人为出名人，由此导致房屋上法律物权与事实物权相分离，这时应如何确定房屋的权属、划定法律物权与事实物权的保护范围，也是问题。
（一）借名买房协议的性质
学者冉克平在《论借名实施法律行为的效果》一文中对借名行为进行分类，“借名行为是指借名人使用出名人的名义实施法律行为，其在法律结构上包括 内部借名的约定与外部借名的行为，可以区分为直接借名行为与间接借名行为。”
所谓的直接借名行为，是指借名人直接以出名人的名义与第三人实施法律行为，但借名人与出名人内部约定该法律效果由借名人承担。所谓的间接借名行，是指借名人并未直接与第三人实施法律行为，但是依借名人与出名人的内部约定，该法律效果仍由借名人承担。其分类的实质就是：借名人是否直接与第三人发生交易。依据直接借名行为与间接借名行为的分类，该学者认为，“对于直接借名行为的法律效果，应依据第三人是否知情及其意愿类推适用表见代理，或者对当事人的意思表示进行解释；而间接借名行为实质上属于间接代理。”
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